광주 양동3구역 재개발, 고급화 기대 속 분담금 우려 확산…조합원들 ‘비례율’ 촉각

양동3구역 조합은 지난 2월 총회를 열고 사업시행계획 변경안을 의결했다. 변경안에 따르면 단지는 기존 지하 2층에서 지하 3층으로 확대됐고, 전체 세대수는 1218세대에서 1212세대로 조정됐다. 주차대수는 1592대에서 2056대로 늘어 세대당 주차 가능 대수도 1.31대에서 1.7대로 개선됐다. 59㎡ 비중은 줄고 84㎡ 비중은 늘어나는 등 평형 구성도 고급화 방향으로 재편됐다.

문제는 공사비다. 지하를 한 층 더 확장하는 공사는 토목·구조 비용 증가로 직결될 가능성이 크고, 상품성 강화에 따른 마감 수준 상향도 공사비 인상 요인으로 꼽힌다. 최근 광주 최대 재개발 사업지인 광천동 재개발에서도 공사비가 3.3㎡당 747만원, 실질 공사비는 791만원 수준으로 거론되면서 지역 정비사업 전반에 공사비 부담 경계감이 커진 상황이다.

재개발 사업에서 조합원들이 가장 민감하게 보는 지표는 비례율이다. 일반적으로 비례율은 사업 완료 뒤 총수입에서 총사업비를 뺀 금액을 종전자산 평가액으로 나눈 값으로, 이 수치가 낮아질수록 조합원 추가 분담금 부담은 커질 가능성이 높다. 이번 설계 변경으로 사업성 개선과 상품성 제고 효과가 기대되지만, 동시에 총사업비 증가가 비례율에 어떤 영향을 줄지가 핵심 변수로 떠오르고 있다. 이는 재개발 사업 구조에 대한 일반적 해석이다.

조합 안팎에서는 일반분양가 상향과 상품성 강화로 수익성을 보완할 수 있다는 기대도 있다. 다만 광주 지역 분양시장 분위기와 수요 흐름, 미분양 가능성 등은 여전히 변수다. 결국 앞으로 공개될 관리처분 변경안에서 공사비와 예상 수익, 비례율이 어떻게 반영되느냐가 조합원 부담을 가를 최대 분수령이 될 전망이다. 이 부분은 현재 사업 구조와 시장 상황을 바탕으로 한 전망이다.

양동3구역은 이미 이주와 석면 해체를 마친 상태로, 조합은 철거를 거쳐 올해 연말께 착공에 들어간다는 방침을 세운 것으로 전해졌다. 공급 예정 단지명은 ‘양동 더샵 루미트리에’로 알려져 있으며, 포스코이앤씨가 시공을 맡고 있다. 사업이 본궤도에 가까워질수록 조합원들 사이에서는 “고급화의 과실”과 “분담금의 현실” 사이에서 보다 구체적인 수치 확인 요구가 커질 가능성이 높다.

광주 재개발 시장에서는 입지 경쟁력이 높은 사업지일수록 설계 고급화 요구가 커지는 흐름이 이어지고 있다. 그러나 공사비 인상 국면에서는 상품성 향상이 곧바로 조합원 부담으로 연결될 수 있다는 점에서, 양동3구역 역시 향후 사업성 관리와 조합원 설득이 사업 추진의 핵심 과제가 될 것으로 보인다. 이는 최근 광주 정비사업 흐름을 바탕으로 한 해석이다.