이재명 대통령이 다주택에 이어 '고가 비거주 1주택'을 투기 수요로 규정하고 압박 수위를 끌어올리고 있다.
특히 보유세와 거래세를 망라한 세제 카드를 꺼내들 수 있다는 관측에 부동산 시장에서는 촉각을 곤두세우는 모습이다.
이재명 대통령은 지난 27일 엑스(옛 트위터)를 통해 "세제, 금융, 규제 등 막강한 권한으로 망국적 부동산 투기를 막기 위해 할 수 있는 조치는 얼마든지 있다"면서 "정책수단을 총동원해, 다주택자는 물론 주거용 아닌 투자 투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것"이라고 말했다.
구체적으로 "각종 규제와 부담은 실주거용 1주택을 기본으로, 주거여부, 주택수, 주택가격수준, 규제내역, 지역특성 등에 따라 세밀하게 가중치를 주어 통상적 주거는 적극 보호하되, 주택을 이용한 투자투기는 철저히 봉쇄되도록 설계할 것"이라고 했다.
또 이 대통령은 현재 살지 않고 있는 경기도 성남시 분당구 아파트를 직접 매물로 내놓으며 메시지에 무게를 더했다.
이 대통령의 발언은 다주택자에 이어 1주택자 중에서도 비거주·투기성 고가 주택에 대한 부동산 규제를 강화하겠다는 의미로 해석된다.
시장에서는 추가 세제 카드로는 보유세 강화가 첫 번째로 거론된다.
종부세 세율 인상은 세법 개정이 필요한 만큼 현재 공동주택 기준 69%로 동결된 공시가격 현실화율을 시세의 90%까지 높이는 것이다.
여기에 윤석열 정부 시절 95%에서 60%로 낮아진 공정시장가액비율을 다시 높여 종부세 부담을 원상복구하는 방안도 시행령 개정을 통해 즉시 적용할 수 있다.
여권과 시민사회 일각에선 현재 12억원인 1주택자 양도소득세 비과세 기준을 조정하는 방안도 언급된다.
양도세 비과세 기준은 2021년 9억원에서 12억원으로 상향된 바 있다.
김규정 한국투자증권 전문위원은 "양도세에서 지금 1주택자 비과세 요건에 지금 거주 부분이 들어가 있긴 한데 비과세를 축소하거나 실제 거주하지 않고 보유만 오래했으면 대출 규정을 더 까다롭게 하는 등의 방안을 생각해볼 수 있다"며 "아직 구체적인 방안이 나오지 않은 만큼 단정하기는 어렵지만, 규제 강도에 따라 정책 효과 역시 달라질 수 있다"고 말했다.
참여연대 민생희망본부 실행위원인 임재만 세종대 부동산학과 교수도 지난달 23일 국회에서 열린 부동산 세제 정상화 좌담회에서 양도세 비과세 감면 기준에 대해 "배수를 2배로 하면 약 8억원 정도, 3배로 하면 12억원이 된다"면서 중위가격의 일정 배수로 객관화 하는 방안을 제안했다.
다만 지난해부터 서울 아파트값이 큰 폭으로 오른 상황에서 양도세 비과세 기준을 낮추면 시장의 충격이 커 신중해야 한다는 목소리가 나온다.
KB부동산에 따르면, 올해 1월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 15억2162만원이다.
강북 14개구는 10억8235만원, 강남 11개구는 19억1409만원으로 단순 계산으로 양도세 비과세 기준을 하향하면 서울 전역이 양도세 부담 가시권에 드는 셈이다.
비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 축소도 꺼내들 수 있는 카드다.
1가구 1주택자는 보유기간과 거주기간 1년당 4%포인트씩 최대 40%까지 공제돼 10년 이상 주택을 보유하고 거주까지 한다면 양도세의 80%를 감면받는데, 거주 기준만 남기는 게 골자다.
간주임대료 적용 범위를 고가 비거주 1주택자까지 넓히는 방안도 있다.
간주임대료란 임대인이 임대 보증금을 받았을 때 이를 일정 수준의 임대 수입으로 보고 세금을 부과하는 것이다.
올해부터 부부합산 2주택자도 시가 12억원 이상 초과 주택을 보유하고, 보증금 합계가 12억원을 넘으면 전세보증금에 대한 간주임대료에 종합소득세가 부과된다.
보유한 주택을 세를 놓은 비거주 1주택자라면 주택 가액에 따라 간주임대료 대상에 포함해 세제를 강화할 수 있는 셈이다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "투기용을 판단하기는 쉽지 않다"며 "직장이나 학교 등에 따라 거주하지 못하는 사람도 많은 데다 여러가지 문제가 복잡한데 투기용을 판단할 때 섬세하게 설계를 하지 않으면 조세 저항도 생길 수 있다"고 말했다.
